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　　回望剛剛過去的2017年，租購并舉，絕對是當年的關鍵詞之一。從十九大、中央政治局會議、到中央經濟工作會議。租購并舉被反復提及：加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度，要發展住房租賃市場特別是長期租賃，讓所有人住有所居。　　租購并舉帶來的利好之處便是租購同權，理想狀態下，租房也能享受買房的同等待遇，如子女入學、社會保險、大學招錄等教育、社會公共資源。2017年廣州、深圳、南京、杭州等12個城市成為首批展開住房租賃試點的城市，這些城市的租戶會首先嘗到作為一個租戶，前所未有的權利。　　有人說，中國的租房時代來臨了，于是長租公寓的投資藍海出現了。　　長租公寓一定要夠富　　不知從什麼時候開始，很多人會慢慢發現不單單買房子要夠富，可能租房子也要有足夠鼓的錢包。　　2017年，在中國一、二線城市的租賃市場上，各大房地產商的長租公寓品牌，已蔚然成風。這些公寓的裝修風格很現代化，比較符合年輕人的審美趨向，而且會有公寓文化，娛樂活動的配套、免費使用的健身房等等。雖然是長租，但是大多租金可以月付。　　長租公寓普遍的運作模式是將一定體量的房源租賃或者購買下來，然后進行統一配套裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式出租給房屋周邊的白領上班人士。　　據統計，中國排名前15位的房地產商中，已有三分之二以上的企業涉足租賃市場。這些曾經在中國傳統房地產市場呼風喚雨的企業，已經紛紛把發展長租公寓作為未來企業戰略布局的重要部分。　　雖然說長租公寓項目的誕生契合了市場發展趨勢和國家經濟發展的方針政策，但是它的覆蓋面其實有著很大局限性，其根本原因就是在于高昂的房租。　　在北京勁松，某品牌長租公寓，提供的2種戶型公寓，20平方米左右的一室，月租金最高4000元，30平方米左右的一室一廳LOFT，月租金最高6000元。而剛剛在上海面世的另外一家品牌公寓，據悉小戶型的單間公寓價格也達到了近6000元。2017年北京人均月工資在9240元。對于大多數的北京上班族來說，你可能要花費半個月的工資才能住上這種長租公寓。　　最近比較流行的房格爾系數，分析指出如果房租超過了收入的百分之三十，生活就會變得舉步維艱。而目前長租公寓的定價，已經處在臨界點或者已經超過這個臨界點。如果你有攢錢的打算，或者想每天都能喝上一杯星巴克的咖啡，那么租住長租公寓，會讓這一切變得很難。按照《長租公寓發展大數據解讀》提到的數據來佐證，在18-40歲的區間內，無論哪個階段的年齡層，主觀接受租房價格在1200-1500元/月。如果一個平臺定位是月租金4000以上，顯然這個平臺就會過濾掉大部分需求用戶。在一線城市，長租公寓的匹配人群應該是月薪12000以上的人群。而在二線城市，月薪低于6000，也最好不要考慮租住長租公寓。　　公租房一定要夠窮　　如果你覺得長租公寓房租太高，租不起，那么還有另外一種選擇，那就是公租房。　　公租房，在2010年的時候，就開始登上屬于自己的歷史舞臺，經過了多年的發展，讓中國1000多萬的低收入和困難群體，有了自己的住所。　　低廉的租金，似乎讓打拼在大城市的年輕人看到了希望。公租房惠及的群體是本地戶籍的低收入無房群體，新就業的大學生，以及收入較低的外來務工人員。　　在沈陽，如果你是已經畢業超過三年的外來城市打工者，如果你的收入超過3500元，就沒有資格申請到公租房。所以說如果你畢業后的第四年工資漲到了3600元，那對不起，你必須要退租了。　　在杭州，如果你的年收入超過了52185元(月收入約4348元)，同樣沒有資格申請公租房。(碩士學歷及高級職稱人群除外)。　　在中國大多數城市都有對公租房申請者的收入限制規定。如果沒有本地戶籍，還需要連續繳納一年或者三年期限社會保險，如果中途工作離職，導致社保斷繳，可能還要面臨被退租的風險。加之，大多數公租房項目的選址都在遠離市區偏僻地帶，對于上班族來說，非常不便。　　可以說公租房在中國的發展，公共化、大眾化的傾向非常弱。事實上，公租房應該更加關照夾層中的城市上班族群體。雖然說他們的工資收入還不錯，但想要挑戰買一套房，簡直就是以卵擊石。　　所以公租房在中國，主要是面對低收入困難群體的，如果你哪怕只是中等收入群體，都會被拒之門外。　　夾層中的你，何去何從?　　長租公寓和公租房的出現，其原本的目的都是為了要解決高房價下，無房族的住房困境。但是從實際的操作過程來看，我們發現，這種福利的關照還是有很明顯的極端化趨向，占有大體量的中等收入群體，反而被忽略了。　　長租公寓高租價產生的原因，最重要的還是成本。目前很多的長租公寓都在扮演二房東的角色，賺取的只能是對縫利潤。加上高昂的裝修和家具電器等成本，目前的定價水平似乎已經到了底線。　　而公租房并不能完全向中等收入群體放開的原因是，體量過大。雖然在2017年全國已經增加了200萬套公租房，但是仍舊難以滿足龐大的社會需求。　　2018年1月5號，在金誠集團新型城鎮化論壇上，金誠集團董事長韋杰提出，在房價居高不下的情況下，在建設特色小鎮的過程中，是有機會同步去解決的。那就是要實行住房雙軌制，房地產一定要走、一定要先發展，一定要走在非常重要的位置，但同時又要解決安居的問題。　　韋杰想在金誠特色小鎮中，拿出一部分來做類似于廉租房的這種福利保障性住房，主要面向的群體，是城市中的上班族。因為特色小鎮在綜合供地和用地政策上，相對比較容易，可以先行先試，成本也比較低。因此，不會像長租公寓那樣因為成本過高而不得不抬高租價。(金誠特色小鎮效果圖)　　這種模式本身可能不會帶來巨大的商業利益，但是卻能夠有效的留住人才。因為在金誠特色小鎮中會配有完善的基礎設施、城市綠化和交通體系，加之低廉的租房成本，那么大學生和城市的就業家庭，就沒有理由會選擇離開。　　更重要的是這些人作為特色小鎮的人才儲備，會創造出更多的價值，而且這種價值不會外流。在金誠特色小鎮中，里面的任何一個產業都歸屬金誠所有。上班的時候你可能是金誠集團旗下某酒店的一名員工，為金誠創造著價值，而下班的時候你就會享受到金誠的廉價公寓。　　假如你的工資水平沒有變化，但是住房成本卻降為了每個月800元錢，這樣的城市生活，你會選擇放棄嗎?　　我們的國家和這些有著遠大抱負的民營企業家，絞盡腦汁，在為城市上班族考慮住房問題。就是因為在房價過高的今天，中國的城市發展遇到了新的問題。逃離北上廣，看似一句玩笑話，折射的是人才流失的危機。一座座空城的拔地而起，折射的則是投機炒房的亂象。我們既要保持傳統房地產市場的穩定，但與此同時我們也不能忘記以人為本。如何讓高速的經濟發展，更有溫度?真正的實現租購并舉，雙軌并行，也許才是中國城市化發展路上的柳暗花明。　　

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