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[億歐導讀]公寓租賃市場的萬億前景，正吸引著各路資本不斷涌入。過去幾年中，長租公寓市場正在迅速發展。據不完全統計，目前已有20余家長租公寓相關公司贏得了近35億元的融資，預計后續資本市場的投資仍將繼續。圖片來自“123rf.com.cn”【編者按】站在風口上的長租公寓，被炒得火熱，眾多開發商盯上了這塊“萬億蛋糕”，例如：鏈家旗下的公寓品牌“自如”已經布局了北京上海深圳三個城市，偉業我愛我家也在近年推出了公寓租賃品牌“相寓”，最近試水租賃市場的還有房多多，在APP上推出了高端公寓租賃品牌“暖城”。長租公寓看起來雖然火熱，但市場競爭也異常激烈。本文首發于i時代報，作者馬媛媛；億歐編輯整理，供行業人士參考。鏈家研究院在2016年12月初發布的《租賃崛起》行業研究報告顯示，2016年中國房產租賃市場租金規模大約達到了1.1萬億元，預計2020年這一數據將達到1.6萬億元，2025年增長到2.9萬億元，到2030年預計會超過4萬億元。公寓租賃市場的萬億前景，正吸引著各路資本不斷涌入。過去幾年中，長租公寓市場正在迅速發展。據不完全統計，目前已有20余家長租公寓相關公司贏得了近35億元的融資，預計后續資本市場的投資仍將繼續。在2月23日上午國務新聞辦公室舉行的房地產和棚戶區改造有關情況新聞發布會上，住房城鄉建設部副部長陸克華指出，購租并舉是深化城鎮住房制度改革的主要方向，住房租賃市場是住房供應體系的重要組成部分，是解決城鎮居民住房問題的重要渠道。近年來，我國住房租賃市場發展比較快，為解決城鎮居民特別是新市民的住房問題，促進新型城鎮化發揮了重要作用。據相關統計和調查，目前我國大概有1.6億人在城鎮租房居住，占城鎮常住人口的21%。他認為，面對這個市場，很多城市租賃市場的有效供應不足，特大城市、超大城市、大城市供需矛盾更加突出。對住房租賃企業的政策支持力度不夠，機構化、規模化的住房租賃企業發展比較緩慢。就上海市場而言，目前規模較大的品牌長租公寓就有青客公寓、魔方公寓、蘑菇租房等。除此之外，開發商和中介也盯上了這塊“萬億蛋糕”。像鏈家旗下的公寓品牌“自如”已經布局了北京上海深圳三個城市，偉業我愛我家也在近年推出了公寓租賃品牌“相寓”，最近試水租賃市場的還有房多多，在APP上推出了高端公寓租賃品牌“暖城”。根據克而瑞數據顯示，在TOP30房企中，已有13進入了長租公寓領域，有選擇推出自主品牌的，比如萬科推出了長租公寓品牌“泊寓”，龍湖地產打造了“冠寓”品牌；也有選擇和第三方合作開發的，如旭輝選擇與華東師范大學合作打造旭輝領寓國際社區，復星選擇與途家、未來域等合作，世茂房地產與凱信亞洲合作，陽光城選擇與寓見合作。國泰君安的分析師表示，在政策的支持下，長租公寓作為地產細分子行業之一，將迎來黃金發展期，有望成為地產領域的下一個風口。蘑菇公寓聯合創始人龍東平在接受采訪時表示，蘑菇公寓現已改名蘑菇租房。“我們不再擴大原先蘑菇公寓的租賃自營業務，改做公寓租賃平臺。專門為公寓經營方提供出租管理系統、流量、金融等服務。其實就是一個類似天貓的平臺，天貓引進商家賣貨，我們引進公寓租經營方在我們的平臺上出租房屋。”整體運營規模已達到35萬間房源，累計自如客80萬人，業主超15萬人的長租公寓品牌自如，則在近日通過“自如管家”微信號，上線了不同于自如友家的全新產品——自如直租。眾所周知，目前長租公寓主要商業模式就是包租，無論是集中式還是分散式。少量的是托管和加盟，而中介行業常說的托管其實也是包租。自如的這一新業務，打著“輕托管”的名義，進入了長租領域。在輕托管模式中，自如不再是運營方，而是服務方，賺取的不是差價，而是服務費。不久前，自如CEO熊林透露，今年自如的增長率要超過100%，管理資產規模超過6000億元。截至2016年末，自如已經有了35萬間規模，如果用大規模包租，投入巨大，可能虧損也大，現在采取輕托管模式，上量會更快。有業內人士指出，自如的總體戰略是先包租，做大規模，開發多個產品線，然后推出托管模式，規模再上臺階，開始走平臺化之路。這一模式，其實跟蘑菇租房如出一轍。發展任重道遠易居房地產研究院總監嚴躍進認為，在鼓勵創新和創業的大背景下，適時推出租賃型物業顯得很關鍵，長租公寓正處于一個資本投資的風口，吸引了較多的資金。從發展租賃市場的角度看，很多房企也愿意去嘗試，這也屬于對租賃市場的持續看好。發展租賃市場，也能夠防范各類新的問題，比如說調控政策下房屋銷售市場容易遇冷，這個時候需要通過自持型物業的發展來對沖風險。又比如通過租賃型物業的發展來獲取持有型物業的現金流，和單純的銷售型的現金流的模式不一樣，這都是房企從財務角度上做出的一些新的考慮。贏利點主要在于低成本收購房源和適當提高租金等形成的剪刀差的經營效益，同時應該適當增加增值服務，包括租賃社區消費需求的把握等。站在風口上的長租公寓，面對著一把雙刃劍，一方面是資本市場的看好，一方面是市場競爭的激烈。面對這個萬億規模的市場，誰能笑到最后。國泰君安的分析師表示，目前國內長租公寓的運營模式還是以租金為本，服務為王。在整體盈利水平較低的情形下，租后服務是長租公寓運營商另一重要的收入來源。借鑒國外運營商的發展經驗，結合國內實際情形，國內長租公寓未來發展方向主要包括精細化和差異化、社區化和平臺化、金融化和信息化。目前國內長租公寓對應的客戶群體和提供的產品同質化嚴重，需要通過更精細的產品和差異化的服務脫穎而出；社區化和平臺化主要是打造居住和社交生態圈，對于客戶聚集和客戶黏性的培養至關重要，也是未來收取租金溢價和租后服務收入的前提條件；金融化和信息化主要為了解決長租公寓的規模化運營問題，長租公寓運營商本質是資產管理平臺，金融化和信息化是運營商實現輕資產輸出和提高運營能力的關鍵。

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