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仲量聯行：2015甲寫大面積租賃多品牌看好核心商圈來源：吉屋網發布時間：2016-01-152015年全年成都房地產市場回顧：一等辦公樓多宗大面積租賃交易成亮點；知名零售品牌青睞成熟項目。一等辦公樓–雖然全年凈吸納量同比下降，但多個大面積租戶表現搶眼。優質零售物業–知名品牌看好核心商圈，跨境電商線下實體店成為新亮點。高端住宅–利好政策效果初顯，改善型需求得以釋放。優質物流倉儲–全年凈吸納量達歷史峰值，整體空置率繼續下降。2015年，成都一等辦公樓市場共有5個項目建成入市，為市場帶來約43萬平方米的新增供應，推動全市一等辦公樓市場總存量攀升至約260萬平方米。凈吸納量方面，受全國經濟增速放緩及某些金融類相關租戶因倒閉或跑路退租影響，一等辦公樓市場的凈吸納量較2014年出現明顯回落，僅達約20萬平方米。盡管整體市場表現并不理想，某些大面積租賃銷售卻顯得尤為搶眼，出名案例包括某內資服務式辦公室運營商入駐國際金融核心塔3（約2.4萬平方米），以及某金融企業聚集辦公區落戶泰豐國際廣場（約1.4萬平方米）。此外，仲量聯行在第四季度成功為航天科技大廈引入俠客島企業聯合辦公室管理有限公司，租賃面積逾7千平方米。入駐率未明顯改善的現象促使大部分業主加大優惠力度，全市平均有效凈租金跌幅加劇。2015年的租戶退租現象導致了部分項目全年的入駐率并未明顯提升，這在一定程度上進一步降低業主的議價能力。而部分年代較舊的項目出現較為嚴重的租戶外流現象，這些項目的業主均大幅下調有效租金以留住原有租戶或吸引新租戶入駐。因此，2015年底全市一等辦公樓市場的平均有效凈租金較2014年底跌幅達4.7%，跌至94元平方米月。可比項目（指兩個比較的時間段里面均包含的項目作比較）的租金跌幅更達6.1%。除了降低有效租金，部分業主通過增加對第三方機構的傭金或設置個人獎勵，刺激中介的積極性，提升項目入駐率。2016年，市場的預期新增供應量仍將處于高位，以價換量依然會是業主提升入駐率的主要手段之一。從需求來看，服務式辦公室運營商創業平臺、金融服務企業及保險公司有望延續2015年積極拓點的態勢，繼續成為2016年一等辦公樓市場主要的需求方。仲量聯行高度重視對辦公樓市場的研究，其研究部一直以來都在追蹤一等辦公樓市場使用者動態。在成都一等辦公樓市場超過10年的發展歷程中，我們發現租戶對一等辦公樓的使用面積及品質都在不斷的提高和優化。我們選取了截至2015年末已落成的一等辦公樓項目里租賃面積較大的50個租戶，定義為Top50，并從企業類型、企業來源、物業載體等方面對它們進行詳細的研究。Top50租戶僅占全市一等辦公樓市場總用戶量的1%，但其總占用面積卻是整個一等辦公樓占用面積的16%，對市場影響較大。我們將于近期發布相關報告，敬請關注。在未來，仲量聯行將持續跟蹤Top50榜單，為政府、*機構、業主及租戶帶來比較具有價值的研究報告。優質零售物業2015年成都零售物業市場總體需求活躍，知名品牌看好核心商圈的成熟項目。盡管*品牌銷售受消費減弱的影響，高端及輕奢品牌仍看好成都市場尤其是新興中產階級的消費潛力，并優選核心商圈物業及非核心商圈高品質物業開設新店。如三宅一生和NicolasAndreasTaralis成都首店入駐成都遠洋太古里，Braccialini、ColeHaan及Furla集體入駐伊勢丹百貨，Coach入駐遠東百貨天府店及樂天百貨環球核心店等。另一方面，盡管Zara、HM及優衣庫等在成都已具規模的快時尚品牌全年擴張速度較2014年有所放緩，但新入駐的快時尚品牌對成都市場信心十足，其中NewLook分別于來福士廣場和大悅城開設成都首批店鋪，Hollister分別于成都遠洋太古里及大悅城開業，而Forever21亦正積極尋求核心地段優質鋪位亮相成都。與此同時，跨境電商線下實體店成為新的需求增長點。受宏觀政策利好及對進口商品需求增強，跨境電商線下實體店擴張積極，如跨境電商平臺易歐蓉及優洋上品分別開設位于仁恒置地廣場及萊蒙都會的門店；上海外高橋進口商品直銷核心于世豪廣場正式開業，而雙流綜合保稅區進口商品直銷核心亦已入駐萬科鉆石廣場，開設成都首店。2015年共有5個購物核心開業；品牌調整令市場空置率微幅上升。2015年成都共迎來TheOne、鉆石廣場、銀泰城、龍湖金楠天街及大悅城等5個購物核心落成開業，總體量達約48.4萬平方米，令成都優質零售物業總存量增至約566萬平方米。其中，除TheOne位于成都市核心以外，其余4個項目均位于非核心商圈。在2015年新入市的項目中，銀泰城、龍湖金楠天街及大悅城開發了全國范圍內豐富的戰略品牌資源而實現較高的入駐率及開業率。新開業零售商場項目均為成都市場帶來多家全新品牌，包括衣戀旗下新興時尚品牌SPAO和永旺旗下兒童樂園品牌莫莉幻想等。全年成都錄得多家大型品牌零售商調整關店。如尚泰百貨正式關閉其在萬象城的店鋪，并退出中國市場。同時，萬達集團為剝離大歌星KTV的業務亦關閉了該品牌在金牛萬達廣場及錦華萬達廣場的店鋪。由于關閉店鋪面積較大，因此在租賃市場保持活躍的情況下，整體市場空置率受此影響較2014年末上升1.0個百分點至10.8%。2016年新增供應預計仍處高位，整體市場兩極化趨勢將更明顯。2016年，成都預計將繼續包括成都銀泰核心In99及青羊萬達廣場等在內諸多優質零售物業入市，盡管在競爭日益激烈的情況下，項目推遲開業的可能性仍然較高。其中，成都銀泰核心In99將有望引進多家*及高端品牌，成為成都零售物業市場的一大亮點。“國際品牌零售商的擴張將較前幾年更為謹慎，并對物業的地段、硬件條件及運營能力有更多的考量，在此情況下，商業氛圍較為成熟或更具有潛力的優質項目將更受青睞，這也導致整體市場項目間的表現進一步分化”仲量聯行成都零售地產部負責人謝凌表示。“我們預計部分高品質物業有望將零售面積劃為更小單位出租以實現租金收入進一步增長，而部分長期處于調整狀態的物業則有可能繼續引入大面積租戶以快速提高入駐率。”高端住宅銷售量較2014年下滑，全年供需基本持平，庫存平穩但仍處高位。2015年全市高端住宅共錄得8,500套銷售，較去年同期下降了11.6%，盡管銷售量不及2014年，但隨著利率下調和二套房首付比例降低等利好政策的累積作用，部分改善型需求得以釋放。受此影響，2015年下半年銷售量較上半年增長了14.7%。分區域來看，南部新區和東大街片區仍然是銷售*為活躍的區域，共錄得3,200套和3,800套銷售，占到了全年銷售量的82.4%。其中，南部新區的桐梓林壹號和中海九號公館均超過700套銷售，東大街片區的信和御龍山也表現搶眼共錄得500套銷售。供給方面，由于樂天圣苑等新盤集中入市，成都高端住宅的新增預售套數增至8,600套，較去年增加了15.4%。全年高端住宅市場供求基本持平，庫存平穩但仍處高位。新盤入市帶動平均資本值小幅上漲。受新盤入市的影響，成都高端住宅市場新房平均資本值出現小幅上漲，截止2015年第四季度成都高端住宅市場新房平均資本值達13,900元平方米，較2014年同期上漲2.2%。二手房價格方面，由于地理位置的少有性，以及改善型需求的釋放，成都高端住宅市場二手房平均資本值增至每平方米12,200元，同比上漲1.0%。展望未來，庫存壓力仍然存在，寬松的樓市政策將會持續。由于庫存壓力仍然存在，為促進房地產市場發展，自2014年底以來，央行先后六次下調存貸款基準利率，這已是自2010年底以來的較低點。此外，政府也相應地降低了二套房首付比例，提高了公積金貸款上限等。在各種利好政策的疊加作用下，預計未來改善型自用需求將進一步釋放，且2015年基準利率下調已于2016年1月1日開始正式實行，利率優惠的政策紅利得以顯現。盡管如此，優惠政策對成都高端住宅市場的提振作用仍然有限，預計寬松的樓市政策將會持續。優質物流倉儲2015年全年成都共有3個優質（非保稅）物流倉儲建成入市，拉動市場存量增加約13萬平方米。三個新項目中，兩個位于龍泉驛成都經濟開發區，另一個位于新都片區。受強勁租賃需求推動，全年凈吸納量達歷史峰值。全年成都優質物流倉儲市場呈現出活躍的態勢，主要體現在大部分新落成面積的成功預租以及多宗大面積租賃案例的銷售。此外，還有部分新落成項目用于開發商自用。整體而言，市場主要需求來源于電商、零售商以及制造業，其中以京東商城*為明顯，在市場拓展速度*快，其在2015年新租優質物流倉儲面積約8萬平方米。受此推動，2015年成都優質物流倉儲市場吸納量達歷史新高，錄得35萬平方米。空置率也由2014年年底的27.2%下降至2015年年底的11.3%。成都優質物流（非保稅）倉儲市場平均有效凈租金錄得微幅下跌。截至2015年末，全市平均有效凈租金為人民幣24.4每平方米每月，相較2014年底下跌0.1%。租金輕微下跌的主要源自部分空置率較高的項目以較優惠的租賃條件吸引*終用戶入駐，并在年內成功的提升入駐率。展望2016年，市場新增供應將達90萬平方米，供過于求的局面或將出現。新興開發區域如龍泉驛、青白江及新津預計有多個大型物流園入市，項目之間將產生直接競爭。短期內出現的多個可供租戶選擇的物業使租戶議價能力得到提升，整體市場租金隨之將承受下行壓力。我們預計，2016年新項目入市將打破2015年市場供需平衡的局面。“在中國經濟增長放緩的情況下，作為實體經濟配套的物流倉庫將面臨短期的較難去化、租金下行等問題。然而，電商努力開拓中小型城市、農村板塊及跨境市場呈現出的潛力有望轉化為對城際配送倉庫的需求；蓉歐快鐵效率提升將吸引更多從事進出口運輸的貨運代理行業使用，同時產生對中轉倉庫的需求。”仲量聯行成都工業部負責人景頤表示。

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